BRUNO: wonen opnieuw betaalbaar maken, voor altijd
BRUNO vzw ontwikkelt woningen die blijvend betaalbaar zijn voor gewone mensen. Niet tijdelijk goedkoper, maar juridisch beschermd tegen speculatie. Ook voor volgende generaties. Daarmee wil oprichter Benjamin Denef tonen dat wonen geen marktproduct hoeft te zijn, maar opnieuw een basisrecht kan worden.
Een betaalbare woning vinden in Vlaanderen wordt steeds moeilijker. Zeker in centrumsteden vallen steeds meer mensen uit de boot. Wie geen recht heeft op sociale huisvesting, maar ook niet genoeg verdient voor de klassieke woningmarkt, zit vaak vast. Volgens Benjamin Denef is dat geen toeval, maar het gevolg van hoe we vandaag naar wonen kijken. “Wonen wordt bijna altijd behandeld als een investeringsproduct”, vertelt hij. “Maar een woning is in de eerste plaats een plek om te leven.” Met BRUNO wil hij dat systeem uitdagen.
De organisatie ontwikkelt woningen voor middeninkomens, maar doet dat volgens totaal andere spelregels dan klassieke projectontwikkelaars. Geen winstmaximalisatie, geen speculatie en geen snelle doorverkoop met grote meerwaarde. Wel transparantie, samenwerking met overheden en een juridisch model dat woningen eeuwig betaalbaar houdt.
“Wij proberen wonen opnieuw te bekijken als een sociaal-culturele daad”, zegt Benjamin. “Met mens en maatschappij centraal.”
“Wonen mag geen luxeproduct worden voor wie het zich nog kan veroorloven.”
Een woning die nooit op de speculatieve markt terechtkomt
De kern van BRUNO zit in het zogenaamde BRUNO-pact: een juridisch kader dat ervoor zorgt dat woningen blijvend betaalbaar blijven. Wie een BRUNO-woning koopt, mag die enkel gebruiken als eigen en enige woning. Bij een verkoop mag de prijs bovendien niet onbeperkt stijgen: de waardestijging volgt maximaal de gezondheidsindex.
“Dat is voor veel mensen een totaal andere manier van denken”, legt Benjamin uit. “Vandaag wordt een woning vaak gezien als een investering die zoveel mogelijk moet opbrengen. Wij draaien dat om.” Ook de overheid speelt daarin een belangrijke rol. Via een voorkooprecht kan een stad of gemeente de woning opnieuw aankopen aan die afgesproken prijs, zodat ze betaalbaar blijft voor de volgende bewoner.
Alle afspraken worden juridisch vastgelegd in de basisakte van de woning. Daardoor blijven de regels gelden, ook tientallen jaren later.
Wij verankeren betaalbaarheid juridisch, zodat woningen nooit meer speelbal worden van speculatie.
Geen klassieke projectontwikkelaar
Benjamin werkte jarenlang als architect voor klassieke projectontwikkelaars. Daar groeide stilaan een frustratie.“We dachten vaak: wat als we zelf aan het roer zaten?”, vertelt hij. “Wat als impact belangrijker wordt dan rendement? ”Die zoektocht leidde uiteindelijk tot BRUNO. Samen met zijn architectenbureau DMOA en vanuit de ervaring met Maggie Program — een organisatie die scholen bouwt in conflictgebieden — begon Benjamin na te denken over een nieuw model voor wonen.
BRUNO werkt daarom bewust anders dan traditionele ontwikkelaars. De organisatie kiest voor open boekhouding, beperkte marges en een sterke samenwerking met steden en gemeenten.“Wij geloven niet in het klassieke model waarin overheid en ontwikkelaar tegenover elkaar staan”, zegt Benjamin. “We proberen net een gedeelde ambitie vast te leggen.” Dat gebeurt via samenwerkingsovereenkomsten waarin duidelijke afspraken staan over betaalbaarheid, kwaliteit, duurzaamheid en sociale meerwaarde. Volgens Benjamin zorgt dat voor meer vertrouwen én betere projecten. “Geen vage beloftes meer, maar heldere afspraken waar iedereen zich aan verbindt.”
Inspireren hoe het anders kan
BRUNO wil niet alleen zelf woningen bouwen, maar ook tonen dat het anders kán. Daarom ziet Benjamin BRUNO niet enkel als ontwikkelaar, maar ook als bruggenbouwer tussen overheden en private ontwikkelaars.“Veel woonprojecten lopen vandaag vast omdat iedereen tegenover elkaar staat”, vertelt Benjamin. “Steden zijn wantrouwig geworden tegenover ontwikkelaars, omdat mooie beloftes vaak eindigen in magere compromissen.”
Volgens Benjamin ontbreekt het vandaag vooral aan transparantie. “Ontwikkelaars tonen zelden hun echte cijfers. Wij doen dat bewust wel”, legt hij uit. “Op congressen tonen we gewoon onze excelbestanden en maken we zichtbaar wat een project écht kost, inclusief winst.” Die openheid zorgt soms voor ongemakkelijke reacties in de sector, merkt Benjamin op. “Je voelt ontwikkelaars soms schuifelen op hun stoel."
Voor BRUNO hoeft winst geen taboe te zijn. “Winst is gewoon een kost, net zoals architectuur of materialen”, aldus Benjamin. “Het probleem ontstaat wanneer winst het enige doel wordt.” Met het BRUNO-pact probeert de organisatie opnieuw vertrouwen op te bouwen tussen alle partijen. Door afspraken juridisch vast te leggen, ontstaat meer duidelijkheid én ruimte voor samenwerking.
Wij willen niet alleen gebouwen realiseren, maar ook een nieuw kader creëren voor hoe we wonen organiseren.
Bouwen aan een ander woonmodel
Voor Benjamin gaat BRUNO uiteindelijk over meer dan bouwen alleen. Het gaat over de vraag hoe we als samenleving naar wonen kijken. “Blijven we woningen behandelen als producten om winst mee te maken?”, vraagt hij zich af. “Of durven we wonen opnieuw zien als een basisrecht?”
Met BRUNO wil hij tonen dat betaalbaarheid, kwaliteit en maatschappelijke impact perfect samen kunnen gaan. “Wij hopen dat dit niet uitzonderlijk blijft”, besluit Benjamin. “Maar ooit gewoon de logica wordt.”
BRUNO - Fact & Figures
- Opgericht in 2025
- 1,5 betaalde medewerkers (VTE)
- Twee gronden aangekocht in de regio Leuven.
- Eerste bouwproject ondertussen opgestart.
- Samenwerkingen met Stad Leuven, Community Land Trust (CLT), Hefboom, provincie Vlaams-Brabant, Land Advocaten, Impact Advocaten en meer.
BRUNO
opgericht door Benjamin Denef
initiatief van DMOA architecten en Maggie Program vzw